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Comprei um imóvel com dívida de condomínio: quem paga a conta?

A dívida de condomínio "gruda" no imóvel, não na pessoa. Entenda o que é obrigação propter rem e por que ela protege tanto o condomínio.

Imagine comprar um apartamento e descobrir, depois, que ele tinha meses de [condomínio](/blog/protesto-e-execucao-divida-condominial-como-funciona) atrasado pelo antigo dono. A conta é sua? Na maioria dos casos, sim — e isso não é pegadinha, é lei.

A dívida que acompanha o imóvel

A cota condominial é o que o Direito chama de obrigação propter rem — uma obrigação que acompanha a coisa (o imóvel), e não a pessoa. Ela "gruda" na unidade. O Código Civil, no artigo 1.345, diz de forma direta: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios. Ou seja, quem compra herda a dívida ligada àquele apartamento.

Para o comprador, o recado é prático: peça sempre a certidão negativa de débitos condominiais (a [CND](/blog/cnd-condominial-o-que-e-por-que-importa)) antes de fechar negócio. Sem ela, você pode estar comprando um imóvel e uma dívida no mesmo pacote. Vale também negociar, em contrato, quem arca com pendências anteriores.

Quem responde pela dívida

Para o condomínio, a obrigação propter rem é uma proteção poderosa. Ela significa que a dívida não some quando o devedor vende o imóvel — ela segue ligada à unidade e pode ser cobrada de quem a detém. É mais uma razão pela qual a cota condominial é um crédito forte, difícil de "sumir".

Mas força jurídica não paga a conta de luz no fim do mês. Enquanto a cobrança avança, o caixa do condomínio segue no vermelho — e é o prédio inteiro que sente. Por isso a garantia de recebimento faz tanta diferença: ela transforma um crédito forte, porém futuro, em dinheiro certo hoje.

Na CondoGarante, o condomínio recebe 100% das cotas previstas todo mês, e a gente assume a recuperação do que está em atraso — inclusive apoiando o controle das certidões e do passivo ligado a cada unidade. O crédito continua forte; a diferença é que agora ele vira caixa na hora certa.