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Protesto e execução da dívida de condomínio: como a cobrança realmente avança

A cota atrasada tem uma força que pouca gente conhece: ela é título executivo. Entenda o que isso muda e por que a dívida de condomínio anda mais rápido do que se pensa.

Existe um mito de que cobrar [condomínio](/blog/multa-e-juros-atraso-condominio-limites-legais) é uma novela sem fim. Na prática, a dívida condominial tem uma vantagem que a maioria dos credores gostaria de ter: ela já nasce forte.

Protesto e execução na cobrança

O Código de Processo Civil, no artigo 784, inciso X, diz que o crédito das cotas condominiais — ordinárias ou extraordinárias, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas — é título executivo extrajudicial. Traduzindo: o condomínio não precisa primeiro "provar" a dívida num processo de conhecimento demorado. Ele pode ir direto à execução, cobrando o valor de forma mais rápida e com poder de penhora de bens do devedor.

Antes mesmo de ir à Justiça, há o protesto extrajudicial em cartório. O protesto negativa o nome do devedor, aparece em consultas de crédito e, muitas vezes, resolve o problema sem processo: diante da restrição, boa parte das pessoas procura o acordo. É um instrumento legítimo e barato de pressão.

A cota como título executivo

Se o protesto não resolve, entra a execução. Como a cota é título executivo, o rito é mais direto, e a dívida de condomínio conta ainda com uma proteção importante: ela é obrigação vinculada ao imóvel, o que fortalece a posição do condomínio na hora de recuperar o valor.

Por que o síndico raramente aciona tudo isso? Porque exige tempo, conhecimento e estômago para conduzir [cobrança](/aquisicao-inadimplencia) contra o próprio vizinho. É aí que muita cota vira "passivo esquecido" na contabilidade do prédio.

A CondoGarante existe justamente para tirar esse peso do condomínio. Assumimos a cobrança do inadimplente — do lembrete amigável ao protesto e à cobrança judicial quando necessário — usando cada instrumento que a lei oferece. O condomínio recebe o que é seu todo mês, e a recuperação do devedor passa a ser risco nosso, não do prédio.